Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren: Definition, Formel, Beispiel, und FAQs

What Is Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eine grundlegende Methode der Immobilienbewertung und Unternehmensbewertung, die den Wert eines Objekts auf Basis seiner zukünftig erwarteten Erträge bestimmt. Es gehört zur Kategorie der ertragsorientierten Bewertungsverfahren und zielt darauf ab, den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Unternehmens zu ermitteln, indem die nachhaltig erzielbaren Reinerträge kapitalisiert werden. Das Ertragswertverfahren ist besonders relevant für Objekte, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht, wie vermietete Wohn- und Geschäftsimmobilien oder Unternehmen, die stabile Cashflows generieren.

History and Origin

Das Konzept, den Wert eines Vermögenswerts aus seinen zukünftigen Erträgen abzuleiten, hat tiefe Wurzeln in der Finanztheorie und ist eng mit dem Prinzip des Barwerts verbunden. Die Idee, dass ein Vermögenswert heute so viel wert ist wie die Summe seiner diskontierten zukünftigen Einnahmen, bildet die Grundlage vieler Bewertungsmodelle. Dieses Konzept findet sich bereits in frühen ökonomischen Schriften und ist ein Eckpfeiler der modernen Finanztheorie. Das Federal Reserve Bank of St. Louis erläutert die Bedeutung und Berechnung des Gegenwartswertes aller zukünftigen Zahlungsströme, ein Prinzip, das dem Ertragswertverfahren zugrunde liegt. Im Laufe der Ze⁹it wurden diese allgemeinen wirtschaftlichen Prinzipien für die spezifische Bewertung von Immobilien und Unternehmen präzisiert und in nationalen Bewertungsstandards kodifiziert.

Key Takeaways

Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien oder Unternehmen auf Basis ihrer zukünftig nachhaltig erzielbaren Erträge.
Es ist primär für Renditeobjekte relevant, bei denen Mieteinnahmen oder Gewinne im Vordergrund stehen.
Die Berechnung berücksichtigt den Bodenwert und den kapitalisierten Reinertrag der baulichen Anlagen.
Wesentliche Einflussfaktoren sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer.
Das Verfahren bietet eine marktnahe und praxisrelevante Einschätzung des wirtschaftlichen Werts.

Formula and Calculation

Das allgemeine Ertragswertverfahren im Immobilienbereich basiert auf der Trennung von Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen. Die Formel zur Berechnung des Ertragswertes lässt sich wie folgt darstellen:

\text{Ertragswert} = \text{Bodenwert} + \frac{\text{Jahresreinertrag} - (\text{Bodenwert} \times \text{Liegenschaftszinssatz})}{\text{Liegenschaftszinssatz}} \times \text{Vervielfältiger}

Variablen definieren:

Bodenwert: Der Wert des unbebauten Grundstücks, oft ermittelt über das Vergleichswertverfahren oder durch Bodenrichtwerte.
Jahresreinertrag: Der Jahresrohertrag (z.B. Bruttomieteinnahmen) abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).
Liegenschaftszinssatz: Der marktübliche Zinssatz, mit dem der Reinertrag einer Liegenschaft im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verzinst wird. Er wird von Gutachterausschüssen ermittelt und spiegelt die Rendite für vergleichbare Objekte wider.
Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor): Ein Faktor, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ableitet und zur Kapitalisierung der zukünftigen Erträge dient.

Alternativ wird oft eine vereinfachte Formel für den Gebäudeertragswert genutzt, bei der der Gebäudereinertrag direkt über einen Vervielfältiger kapitalisiert und anschließend der Bodenwert addiert wird.

Interpreting the Ertragswertverfahren

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Der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Wert stellt den Ertragswert dar, der angibt, welchen Wert eine Immobilie oder ein Unternehmen unter Berücksichtigung ihrer Ertragsfähigkeit hat. Ein höherer Ertragswert deutet auf eine höhere Rentabilität des Objekts für Investoren hin. Die Interpretation dieses Werts erfordert ein Verständnis der zugrunde liegenden Annahmen, insbesondere des gewählten Liegenschaftszinssatzes. Ein niedrigerer Zinssatz führt zu einem höheren Ertragswert, da die zukünftigen Erträge mit einem geringeren Diskontierungsfaktor abgezinst werden. Daher ist es entscheidend, dass der Liegenschaftszinssatz die aktuellen Marktbedingungen und das damit verbundene Risiko des Objekts adäquat widerspiegelt.

Hypothetical Example

Angenommen, ein Investor möchte ein Mehrfamilienhaus bewerten.

Bodenwert: Der Bodenwert des Grundstücks wird auf 500.000 € geschätzt.
Jahresrohertrag: Die jährlichen Mieteinnahmen (Rohertrag) belaufen sich auf 100.000 €.
Bewirtschaftungskosten: Die jährlichen nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten betragen 20.000 €.
- Dies ergibt einen Nettomietertrag (Jahresreinertrag) von 100.000 € - 20.000 € = 80.000 €.
Liegenschaftszinssatz: Ein von den Gutachterausschüssen ermittelter Liegenschaftszinssatz für vergleichbare Immobilien in der Region beträgt 4 %.
Restnutzungsdauer: Die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen wird auf 40 Jahre geschätzt.

Berechnung:

Zuerst wird der auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertrag ermittelt:
Bodenwertverzinsung = 500.000 € * 0,04 = 20.000 €
Reinertrag der baulichen Anlagen = 80.000 € - 20.000 € = 60.000 €

Anschließend wird der Vervielfältiger für 40 Jahre bei 4 % Zinsfuß ermittelt (dieser Wert kann aus Tabellen oder finanzmathematisch abgeleitet werden und liegt bei ca. 21,329).
Ertragswert der baulichen Anlagen = 60.000 € * 21,329 = 1.279.740 €

Der Ertragswert des bebauten Grundstücks ist die Summe aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen:
Ertragswert = 500.000 € + 1.279.740 € = 1.779.740 €

Der Ertragswert des Mehrfamilienhauses nach diesem Beispiel beträgt 1.779.740 €. Diese Zahl dient dem Investor als Anhaltspunkt für eine potenzielle Investition.

Practical Applications

Das Ertragswertverfahren findet breite Anwendung in verschiedenen Bereichen der Finanz- und Immobilienwirtschaft. Es ist das bevorzugte Verfahren für die Bewertung von Immobilien, die Erträge generieren, wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Einzelhandelsflächen oder Hotels. Es wird sowohl bei Kauf- und Verkaufsentscheidungen als auch bei der Beleihungswertermittlung durch Banken eingesetzt. Zudem ist es ein wichtiges Instrument für die Bilanzierung von Immobilien im Rahmen der Rechnungslegung.

In De⁷utschland ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens, neben dem Vergleichswert- und Sachwertverfahren, in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt. Die ImmoWertV legt die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien fest und stellt sicher, da⁶ss Bewertungsverfahren bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgen. Die Europäische Zentralbank (EZB) untersucht ebenfalls die Wertermittlungspraktiken, insbesondere bei Gewerbeimmobi⁵lien, um potenzielle Ungenauigkeiten in den gemeldeten Werten zu identifizieren, was die Bedeutung präziser Bewertungsverfahren unterstreicht.

Limitations and Criticisms

Obwohl das Ertragswertverfahren weithin anerkannt ist, weist es auch bestimmte Einsch⁴ränkungen und Kritikpunkte auf. Eine der größten Herausforderungen liegt in der Prognose zukünftiger Erträge. Unsicherheiten bezüglich Mietpreisentwicklungen, Leerstandsraten und Bewirtschaftungskosten können die Genauigkeit der Bewertung beeinträchtigen. Kleine Änderungen bei den Annahmen, insbesondere beim Liegenschaftszinssatz, können zu erheblichen Abweichungen im Ergebnis führen. Das Verfahren ist sensitiv gegenüber der Wahl des Kapitalisierungszinssatzes, da dieser direkt die Barwert der zukünftigen Erträge beeinflusst.

Zudem wird kritisiert, dass das Ertragswertverfahren bei Objekten, die keine oder unregelmäßige Erträge generieren (z.B. selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder Spezialimmobilien wie Museen), nur bedingt anwendbar ist. In solchen Fällen müssen andere Bewertungsverfahren herangezogen werden. Die Deutsche Bundesbank weist regelmäßig in ihren Finanzstabilitätsberichten auf potenzielle Risiken im Immobilienmarkt hin, die auch die zugrunde liegenden Annahmen von Bewertungsverfahren beeinflussen können. Dies verdeutlicht, dass selbst bei standardisierten Verfahren externe Marktentwicklungen und deren Auswirkungen auf die Bewertung kritisch zu³ beurteilen sind.

Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren

Das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren sind zwei der drei in Deutschland gängigen Verfahren zur Immobilienbewertung, die sich grundlegend in ihrer Herangehensweise unterscheiden.

Merkmal	Ertragswertverfahren	Sachwertverfahren
Fokus	Zukünftige Erträge (Mieten, Pachten)	Materielle Substanz, Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten
Anwendungsbereich	Renditeobjekte (vermietete Wohn-/Gewerbeimmobilien)	Eigengenutzte Immobilien, Spezialimmobilien, wenn Erträge nicht im Vordergrund stehen
Perspektive	Investor (Renditeerwartung)	Kosten zur Errichtung oder Wiederherstellung
Bestandteile	Bodenwert und kapitalisierter Gebäudeertragswert	Bodenwert, Gebäudesachwert und Wert der Außenanlagen

Während das Ertragswertverfahren den Wert einer Immobilie aus der Sicht eines Investors beurteilt, der an den Einnahmen interessiert ist, konzentriert sich das Sachwertverfahren auf die Kosten, die für die Errichtung eines vergleichbaren Objekts anfallen würden. Das Ertragswertverfahren ist somit zukunftsorientiert und spiegelt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit wider, während das Sachwertverfahren primär d²en Substanzwert erfasst.

FAQs

F: Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
A: Das Ertragswertverfahren wird primär bei der Bewertung von Immobilien und Unternehmen angewendet, deren Hauptzweck die Erzielung von Einnahmen ist. Dazu gehören Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, Hotels, sowie Unternehmen mit stabilen Erträgen.

F: Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert am stärksten?
A: Die wichtigsten Einflussfaktoren sind die Höhe der nachhaltig erzielbaren Mieterträge, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer der Immobilie.

F: Ist das Ertragswertverfahren für selbstgenutzte Immobilien geeignet?
A: In der Regel ist es für selbstgenutzte Immobilien, wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, weniger geeignet, da diese keine Mieteinnahmen generieren. Hier kommen eher das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz.

F: Welche Rolle spielt der Liegenschaftszinssatz?
A: Der Liegenschaftszinssatz ist entscheidend, da er die zukünftigen Erträge diskontiert und somit den [Barwert]¹(https://diversification.com/term/barwert) der Immobilie bestimmt. Er spiegelt das allgemeine Zinsniveau, das Risiko der Immobilie und die Markterwartungen wider. Ein höherer Liegenschaftszinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert und umgekehrt.

F: Wer führt eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren durch?
A: Die Bewertung wird üblicherweise von qualifizierten Immobiliensachverständigen, Gutachtern oder spezialisierten Finanzexperten vorgenommen, die über das nötige Fachwissen und Zugang zu relevanten Marktdaten verfügen.