Leerstandsquote

What Is Leerstandsquote?

Die Leerstandsquote, auch bekannt als Vacancy Rate, ist eine wesentliche Kennzahl in der Immobilienwirtschaft, die den prozentualen Anteil von ungenutzten oder unvermieteten Immobilieneinheiten an der Gesamtzahl der verfügbaren Einheiten in einem bestimmten Gebäude, einer Region oder einem gesamten Immobilienmarkt misst. Sie ist ein entscheidender Indikator für Immobilieninvestoren und Analysten, um die Gesundheit und das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage im Wohnungsmarkt oder bei Gewerbeimmobilien zu bewerten. E⁷⁷, ⁷⁸ine hohe Leerstandsquote deutet typischerweise auf ein Überangebot oder eine geringe Nachfrage hin, was zu sinkenden Mieteinnahmen und potenziell niedrigeren Immobilienwerten führen kann. Umgekehrt signalisiert eine niedrige Leerstandsquote eine starke Nachfrage und kann höhere Mieten und stabile Cashflows begünstigen. Die B⁷⁵, ⁷⁶erechnung der Leerstandsquote ist von großer Bedeutung, um die wirtschaftliche Performance und die Rentabilität von Immobilienobjekten zu beurteilen.

History and Origin

Die systematische Erfassung der Leerstandsquote hat sich mit der Entwicklung moderner Immobilienmärkte und der Notwendigkeit einer detaillierteren Marktanalyse entwickelt. Insbesondere in den Vereinigten Staaten begann das U.S. Census Bureau bereits 1956 mit der Erhebung von Daten zur Wohnungsleerstandsquote im Rahmen seiner Housing Vacancy Survey (HVS). Diese vi⁷⁴erteljährlichen Berichte liefern wichtige Informationen über Miet- und Eigentümerleerstandsquoten sowie über die Merkmale verfügbarer Einheiten und dienen öffentlichen und privaten Organisationen zur Bewertung des Bedarfs an neuen Wohnprogrammen. Die Mietleerst⁷³andsquote wurde sogar zu einem Bestandteil des Index der Frühindikatoren, der von der US-Regierung und Wirtschaftsprognostikern zur Einschätzung des aktuellen Wirtschaftsklimas verwendet wird. Die Geschichte d⁷²er Leerstandsquote ist eng mit der volkswirtschaftlichen Entwicklung und der zunehmenden Bedeutung der Immobilien als Vermögenswerte verknüpft, da sie Aufschluss über die Auslastung des vorhandenen Immobilienbestands gibt.

Key Takeaways

• Die Leerstandsquote misst den Prozentsatz der ungenutzten Immobilieneinheiten im Verhältnis zur Gesamtzahl der verfügbaren Einheiten in einem Markt oder Objekt.
• Sie ist ein entsc⁷¹heidender Indikator für das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und beeinflusst Mietpreise sowie Immobilienwerte.
• Eine hohe Leerstan⁶⁹, ⁷⁰dsquote kann auf wirtschaftliche Probleme, Überangebot oder mangelnde Attraktivität einer Lage hindeuten, während eine niedrige Quote eine starke Nachfrage signalisiert.
• Die Quote ist für [Im⁶⁷, ⁶⁸mobilieninvestor](https://diversification.com/term/immobilieninvestor)en von zentraler Bedeutung, da sie den potenziellen Cashflow und die Rendite einer Immobilie direkt beeinflusst.
• Es gibt verschiedene A⁶⁵, ⁶⁶rten von Leerstand, darunter temporärer Leerstand (Fluktuationsreserve), struktureller Leerstand und spekulativer Leerstand, die unterschiedliche Implikationen haben.

Formula and Calculation⁶⁴

Die Leerstandsquote wird berechnet, indem die Anzahl der leerstehenden Einheiten durch die Gesamtzahl der verfügbaren Einheiten dividiert und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird, um einen Prozentsatz zu erhalten.

Dabei gilt:

• Anzahl der leerstehenden Einheiten: Dies sind die Einheiten, die zum Stichtag unbesetzt und zur Vermietung oder zum Verkauf verfügbar sind. Temporäre Leerstände aufgrund⁶⁰, ⁶¹ normaler Mieterwechsel (Fluktuationsreserve) oder während Umbauten können hierbei berücksichtigt werden, aber nicht vermarktungsfähige Einheiten (z.B. wegen Renovierung) sollten ausgeschlossen werden.
• Gesamtzahl der Einheiten: D⁵⁸, ⁵⁹ies ist die Gesamtanzahl aller Mieteinheiten in einem Gebäude, einer Stadt oder Region, die potenziell vermietbar sind.

Die Leerstandsquote kann sich auf e⁵⁶, ⁵⁷in einzelnes Objekt, eine Stadt, ein Bundesland oder auch ein ganzes Land beziehen. Für die Bewertung von Ertragswertobj⁵⁴, ⁵⁵ekten spielt sie eine wichtige Rolle, da sie direkt mit dem potenziellen Mietertrag pro Quadratmeter korreliert.

Interpreting the Leerstandsquote

⁵³
Die Interpretation der Leerstandsquote ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen im Immobilienmarkt zu treffen. Im Allgemeinen gilt eine Leerstandsquote zwischen 5% und 10% als gesund oder ausgewogen, was auf ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hindeutet. Eine Quote unter 5% kann darauf hinwe⁵²isen, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, was Mietpreise in die Höhe treiben und es für potenzielle Mieter schwieriger machen kann, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Umgekehrt kann eine Leerstandsquote über⁵⁰, ⁵¹ 10% auf ein Überangebot oder eine schwache Nachfrage hinweisen, was zu niedrigeren Mietpreisen und geringeren Mieteinnahmen für Eigentümer führen kann.

Die Leerstandsquote muss jedoch immer im Kon⁴⁸, ⁴⁹text des spezifischen Marktes und der Art der Immobilie betrachtet werden. Beispielsweise können Leerstandsquoten für Gewerbeimmobilien (z.B. Büros) in Großstädten höher sein als die für Wohnimmobilien in suburbanen Gebieten, ohne dass dies notwendigerweise ein negatives Signal darstellt. Strukturelle Unterschiede in den Märkten können dazu führen, dass die wirtschaftlichen Implikationen einer 10%-igen Leerstandsquote in San Francisco ganz anders sind als in einer anderen Stadt. Die Analyse der Leerstandsquote über die Zeit hinweg ka⁴⁷nn zudem Aufschluss über die Effizienz des Immobilienmanagements und die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie geben.

Hypothetical Example

Angenommen, ein [Immobilieninves⁴⁶tor](https://diversification.com/term/immobilieninvestor) besitzt ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 50 Wohneinheiten. Aktuell stehen 5 dieser Einheiten leer und sind aktiv zur Vermietung angeboten.

Um die Leerstandsquote für dieses Objekt zu berechnen, wendet der Investor die Formel an:

• Anzahl der leerstehenden Einheiten = 5
• Gesamtzahl der Einheiten = 50

Die Leerstandsquote für dieses Mehrfamilienhaus beträgt 10%. Dieser Wert liegt im oberen Bereich dessen, was oft noch als "gesund" betrachtet wird (5-10%), aber erfordert eine genauere Marktanalyse, um die Ursachen des Leerstands zu verstehen. Wenn die durchschnittliche Leerstandsquote in der umliegenden Region beispielsweise nur 3% beträgt, könnte dies darauf hindeuten, dass das Objekt entweder zu hohe Mieten verlangt, Modernisierungsbedarf hat oder Probleme im Immobilienmanagement bestehen. Eine hohe Leerstandsquote wirkt sich direkt auf den erwarteten Cashflow und die Mieteinnahmen aus, da leerstehende Einheiten keine Erträge generieren.

Practical Applications

Die Leerstandsquote ist ein vielseitiges Instrument mit zahlreichen praktischen Anwendungen in der Finanzwelt und Immobilienbranche:

• Investitionsentscheidungen: Immobilieninvestoren nutzen die Leerstandsquote als Schlüsselindikator, um die Attraktivität und Profitabilität einer potenziellen Investition zu bewerten. Eine niedrige Leerstandsquote kann auf eine hohe [Rendite](https://⁴⁴, ⁴⁵diversification.com/term/rendite) und stabile Mieteinnahmen hindeuten. Sie hilft bei der Einschätzung des Mietausfallwagnises.
• Marktanalyse und Preisgestaltung: Die Leerstandsquote hilft, das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in einem Wohnungsmarkt oder Segment der Gewerbeimmobilien zu verstehen. Bei hoher Leerstandsquote können Eigentümer gezwungen sein, Mietprei⁴¹, ⁴²se zu senken oder Anreize zu bieten, um Mieter anzuziehen. Umgekehrt können bei niedriger Quote die Mieten erhöht werden.
• I⁴⁰mmobilienentwicklung: Entwickler beobachten die Leerstandsquote, um den Bedarf an neuen Bauprojekten einzuschätzen. Ein anhaltend niedriger Leerstand signalisiert eine starke Nachfrage, die neue Bauvorhaben rechtfertigen könnte.
• Wirtschaftsindikator: Die Leerstandsquote, insbesondere die Mietle³⁹erstandsquote, wird vom U.S. Census Bureau als Bestandteil des Index der Frühindikatoren verwendet und gibt Aufschluss über das allgemeine Wirtschaftsklima. Steigende Leerstände können auf wirtschaftliche Abschwünge hinweisen.
• ³⁸Portfoliomanagement: Für Eigentümer größerer Immobilienportfolios ermög³⁷licht die Leerstandsquote eine Effizienzbewertung einzelner Vermögenswerte und hilft bei der Identifizierung von Problemobjekten, die gezielter Marketing- oder Verbesserungsmaßnahmen benötigen.
• Kreditvergabe: Kreditgeber berü³⁶cksichtigen die Leerstandsquote bei der Bewertung von Immobilien als Sicherheiten für Kredite. Eine höhere Leerstandsquote kann das Risiko für den Kreditgeber erhöhen und zu strengeren Kreditbedingungen führen.

Ein Beispiel für die praktische Anwendung der Leerstandsquote ist der Büromarkt in San Francisco. Dieser Markt hat in den letzten Jahren erhebliche Leerstandsquoten verzeichnet, die im zweiten Quartal 2024 auf über 30% angestiegen sind. Dies spiegelt die Auswirkungen von Homeoffice-Trends und wirtschaftlichen Anpassungen wider und ³⁵führt dazu, dass Mieteinnahmen und Immobilienwerte unter Druck geraten. Solche Daten sind entscheidend für Immobilieninvestor, ³⁴eninvestor)en, um die Rentabilität von Büroeinheiten in dieser Region zu bewerten und ihre Strategien entsprechend anzupassen.

Limitations and Criticisms

Obwohl die Leerstandsquote ein wichtiger Indikator ist, hat sie auch³² Einschränkungen und ist Gegenstand von Kritik:

• Definitionsvielfalt: Es gibt keine universell einheitliche Definition dessen, was als "leerstehend" gilt. Manche Zählungen schließen Einheiten aus, die kurzfristig renoviert werden oder sich in einem Vermietungsprozess befinden (Fluktuationsreserve), während andere diese einschließen. Dies kann zu unterschiedlichen Werten führen und die Vergleichbarkeit erschweren.
• Qualität des Leer²⁹, ³⁰, ³¹stands: Die Leerstandsquote allein sagt nichts über die Qualität oder Marktfähigkeit der leerstehenden Einheiten aus. Ein hoher Leerstand könnte aus vielen unattraktiven Einheiten bestehen, während ein geringer Leerstand hochwertige und leicht vermietbare Objekte umfassen könnte. Struktureller Leerstand, bei dem keine Nachfrage für die Gebäude vorhanden ist, unterscheidet sich erheblich von spekulativem Leerstand, bei dem Eigentümer auf höhere Preise warten.
• Spezifische Marktbedingungen: Eine allgemeine Leerstandsquote für eine Stadt oder Region kann die spezifische²⁸n Bedingungen einzelner Teilmärkte oder Immobilientypen maskieren. So kann ein hoher Büroleerstand bestehen, während der Wohnungsmarkt eng ist. Die "natürliche Leerstandsquote" – ein Gle²⁷ichgewichtswert, der branchen- oder regionsspezifische Besonderheiten berücksichtigt – kann erheblich variieren und muss zur korrekten Bewertung herangezogen werden.
• Auswirkungen von Anreizen: Eine niedrige Leerstandsquote kann künstlich aufrechterhalten werden, indem Eigentümer hohe ²⁶Anreize wie mietfreie Perioden oder kostenlose Upgrades anbieten. Dies würde zwar die Leerstandsquote senken, aber gleichzeitig die effektiven Mieteinnahmen und damit die Rendite mindern.
• Datenverfügbarkeit und Aktualität: Insbesondere in weniger transparenten Märkten kann die genaue und zeitnahe Erfassung de²⁵r Leerstandsquote eine Herausforderung darstellen. Die Datenqualität und -aktualität sind entscheidend für die Aussagekraft der Kennzahl.

Die Interpretation der Leerstandsquote erford²⁴ert daher stets eine differenzierte Betrachtung unter Berücksichtigung der spezifischen Markt-, Objekt- und Wirtschaftsbedingungen, um Fehlinterpretationen zu vermeiden.

Leerstandsquote vs. Belegungsquote

Die Leerstandsquote und die Belegungsquote sind zwei eng miteinander verbundene Kennzahlen in der Immobilienwirtschaft, die im Grunde spiegelbildlich zueinander stehen. Während die Leerstandsquote den Prozentsatz der ungenutzten oder unvermieteten Einheiten angibt, misst die Belegungsquote den Prozentsatz der tatsächlich belegten oder vermieteten Einheiten.

Die Beziehung zwischen den beiden Quoten ist einfach: Ihre Summe ergibt 100%. Wenn beispielsweise die Leerstandsquote eines Gebäudes 10% b²², ²³eträgt, bedeutet dies, dass 90% der Einheiten belegt sind und somit die Belegungsquote 90% beträgt.

| Merkmal | Leerstandsquote | Belegungsquote |
| :-------------- | :²¹--------------------------------------------- | :----------------------------------------------- |
| Definition | Anteil der ungenutzten Einheiten | Anteil der belegten Einheiten |
| Fokus | Potenzieller Einnahmeausfall | Aktuelle Einnahmengenerierung |
| Indikation | Überangebot, geringe Nachfrage, Marktprobleme | Starke Nachfrage, hohe Auslastung, Markstärke |
| Formel | (Leerstand / Gesamtbestand) x 100 | (Belegt / Gesamtbestand) x 100 |
| Beziehung | 100% - Belegungsquote | 100% - Leerstandsquote |

Verwirrung entsteht oft, weil beide Begriffe dasselbe Phänomen von entgegengesetzten Seiten beleuchten. Für Immobilieninvestoren sind beide Kennzahlen wichtig, um die finanzielle Performance einer Immobilie und die allgemeine Gesundheit des Immobilienmarktes zu beurteilen. Eine niedrige Leerstandsquote ist wünschenswert, da sie stabile Mieteinnahmen und einen positive²⁰n Cashflow sichert, was direkt mit einer hohen Belegungsquote korreliert.

FAQs

1. Was ist ein "gesunder" Leerstand?

Ein "gesunder" Leerstand liegt typischerweise zwischen 5% und 10%. Dieser Bereich wird oft als ¹⁸, ¹⁹ideal angesehen, da er den Mietern genügend Auswahlmöglichkeiten bietet und Vermietern eine gewisse Flexibilität bei Mi¹⁷eterwechseln ermöglicht, ohne dass es zu einem dauerhaften Überangebot kommt. Er berücksichtigt auch die natürliche Fluktuation am Wohnungsmarkt.

2. Wie beeinflusst die Leerstandsquote die Rentabilität einer Immobilie?

Eine hohe Leerstandsquote wirkt sich negativ auf die Rentabilität einer Immobilie aus, da leerstehende Einheiten keine Mieteinnahmen generieren, während die Betriebskosten (z.B. Grundsteuern, Versicherungen, Wartung) weiterhin anfallen. Dies kann den Cashflow reduzieren und im schlimmsten Fall zu Verlusten führen. Umgekehrt steigert eine niedrige ¹⁴, ¹⁵Leerstandsquote die potenziellen Einnahmen und die finanzielle Attraktivität für Immobilieninvestoren.

3. Welche Faktoren können die Leerstandsquote beeinflussen?

Die Leerstandsquote wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen (z.B. Arbeitslosigkeit, Einkommensentwicklung), das Bevölkerungswachstum, die Attraktivität der Lage, die Qualität und der Zustand der Immobilie, die Höhe der Mietpreise im Vergleich zum Marktdurchschnitt sowie die Effizienz des Immobilienmanagements. Ein Überangebot an Neubauten in einer Region kann ebenfalls die Leerstandsquote erhöhen.

4. Gibt es unterschiedliche Arten von Leerstand?

Ja, es gibt verschied¹⁰, ¹¹, ¹²ene Arten von Leerstand:

• Temporärer Leerstand (Fluktuationsreserve): Kurzfristiger ⁹Leerstand, der durch normale Mieterwechsel entsteht, bevor ein neuer Mieter einzieht.
• Strukture⁸ller Leerstand: Langfristiger Leerstand, bei dem die Nachfrage für das Gebäude über einen längeren Zeitraum fehlt, oft aufgrund von unattraktiver Lage,⁶, ⁷ schlechtem Zustand oder demografischen Veränderungen.
• Spekulativer Leerstand: Ein Eigentümer lässt ein Gebäude bewusst leer stehen, um auf steigende Mietpreise oder Verkaufserlöse zu spekulieren.
• Konjunktureller L⁵eerstand: Leerstand, der durch Schwankungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage aufgrund der allgemeinen Wirtschaftslage entsteht.

5. Wer erfas⁴st Daten zur Leerstandsquote?

In vielen Ländern werden Daten zur Leerstandsquote von nationalen Statistikämtern oder spezialisierten Immobilienanalysefirmen erf², ³asst. In den USA beispielsweise sammelt das U.S. Census Bureau im Rahmen seiner Housing Vacancy Survey (HVS) vierteljährlich Daten zur Wohnungs- und Mietleerstandsquote. Auch private Immobiliendienstleister und Beratungsfirmen veröffentlichen regelmäßig Berichte und Analysen zur Leerstandsquote für verschiedene Segmente des Immobilienmarktes.